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                                                  執掌綠城24年 宋衛平的功與過

                                                  本文由:刘友卉 编辑 2019年07月15日 5:04 区块链54066 ℃

                                                  【湖南遭遇强降雨】

                                                  現在只有公司原執行董事、行政總裁壽柏年最為悠閑得意♀⌒,2018年初∴△☆,他清空所持綠城8.06%股權⊙π∟,徹底告別公司ππ。他是宋衛平杭大歷史系同學△⌒□,年長4歲◇。

                                                  一位跟隨他20多年的朋友清空了綠城股票△□♂,他後來對朋友說﹡,綠城最不像一家現代制度的企業┊。2014年﹡♂,與融創中國(01918.HK)合作談崩之後┊♂♂,宋衛平引進中交地產(000736.SZ)▽∟☆,中交系作為公司控股股東強勢祭出高周轉、短平快策略□,開發的物業迎來業主維權潮∟☆,甚至登上中國房地產報的工程質量黑榜⊿♂▽,綠城追求品質的理念逐漸消失♂。他不會退休:要去當「鎮長頭頭」

                                                  他對產品苛求◇﹡♀,對下屬嚴厲♂☆,又對中交系主導的高周轉、追求規模逐漸妥協☆♂⌒,這一次究竟是功成身退﹡↑,還是另起爐灶♂,外界早已褒貶不一⌒。他的「功」:締造中國教科書式房企

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                                                  免責聲明:自媒體綜合提供的內容均源自自媒體π,版權歸原作者所有▽,轉載請聯繫原作者並獲許可⊿♀。文章觀點僅代表作者本人↑☆∟,不代表新浪立場□♂↑。若內容涉及投資建議⌒,僅供參考勿作為投資依據⊙〇﹡。投資有風險∟♂,入市需謹慎♀↑。

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                                                  張亞東透露?,2018年小鎮業務為公司帶來三分之一的利潤∴▽,小鎮拿地成本低⊿〇,周期長π,利潤高▽,綠城肯定要考慮小鎮這樣的高利潤項目∵⊙∴。

                                                  宋衛平曾發誓超越的萬科□,在2018年超過6000億元銷售額◇?,同比增長14.5%〇┊。綠城之後的曲折發展∵∟,很大程度上可歸咎於宋衛平◇♂◇,他早期激進融資和拿地♀⌒♂,導致公司債務高企□⊙〇,以及他具有強烈個人風格的強人管理⌒↑♂,均為外界所詬病π△。

                                                  2018年↑┊∟,綠城中國合約銷售金額實現1564億元〇⊙∟,同比增長6.9%♂π,創下最近3年來最低值⊙♀,與TOP20房企37.5%的平均增速相差甚遠□。

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                                                  宋衛平的堅持↑◇∟,讓綠城小區標配的泳池脫離了普通的健身配套功能♂∵?,高標準的無邊鏡面泳池◇♂,成為小區最美的風景♂。「看泳池∵⌒,知綠城」π□,成為業內一段佳話⌒。

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                                                  因為品質⌒⌒,他的下屬經常被罵∵,坊間流傳最廣的那句:「產品都做不好△☆,可以去跳樓了↑﹡。」老闆的罵聲讓下屬不寒而慄┊。

                                                  產品品質被宋衛平視作最大的「面子」∵〇△,對施工細節的苛求﹡,為綠城積累了好口碑﹡□。但這也影響到公司存貨周轉效率﹡,數據顯示┊,2007年至2010年┊〇,公司平均存貨周期2200天以上∟┊,從拿地到資金回籠長達6年∟,它的友商⊙∵?,存貨周轉周期只有它的一半⌒。

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                                                  為了求生⌒,2012年↑⊙,綠城以24.6%公司股權獲得九龍倉51億港元入股〇∟♂,才稍稍鬆了一口氣∵。對建築品質執着追求和理想化↑〇⊙,成就了早期的綠城◇,發展後期沒人敢提出不同意見♂☆,組織創造力逐漸萎縮?,始終沒在內部培養出接班人▽﹡π。

                                                  綠城、藍城從事同樣的業務?,宋衛平仍是綠城股東♂,這就很容易理解宋的辭職和最近陸續減持動作♀▽。港交所數據顯示∵┊,4月25日至5月16日〇,宋衛平連續減持11次⊙,合計減持935萬股☆◇△,套現5935萬港元﹡☆,其持股比例從10.75%降至10.35%□。

                                                  一個典型的案例是∴↑♂,公司開發桃花源別墅項目⊿◇,景觀石從福建運輸到廣東打磨∵,運費超過石材本身□◇,外界認為宋並不懂成本控制;在對項目的品質挑刺時∴⊙┊,就算是牆面石材存在色差┊↑∵,也必須敲掉重來↑♂。諸如♂⌒☆,防水比別家開發商多做兩道☆♂?,小區車道寬度達到7米等□,項目只要被挑出毛病▽,宋馬就立即翻臉罵人♀⊿♂。

                                                  1995年□∴┊,宋衛平剛創立綠城中國(03900.HK)不久⌒,拿下杭州蔣村一塊荒地興建丹桂花園∴♂π,推盤大賣之後⊙π▽,以金桂、銀桂、月桂等以桂花命名的住宅產品陸續上市□∴,後續又開發了不少高端別墅產品π◇,由此奠定綠城在浙江的品牌房企地位◇∟△。

                                                  2009年∵,房地產銷售開始回暖∵,綠城實現520億元銷售額▽π┊,公司當地豪擲470億元拿地□,在各地頻當地王♀△。

                                                  外界對宋衛平較為統一的評價是:他打造出一個「中國教科書級的房企?♂?。這源於他對住宅產品和品質近乎偏執的嚴苛?∟⌒。

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                                                  與此同時◇,綠城中國目前也在加大對小鎮業務的布局π。小鎮業務是綠城寄予希望增長的重要板塊∵▽,在2018年報里〇π,綠城中國明確提出「重點推進特色小鎮」策略□┊⌒,現任公司董事局主席、執行董事張亞東曾對外披露π◇┊,2019年∟♂♂,公司撥出50億元投資20個小鎮∟♀。

                                                  兩年後﹡,危機再度襲來♀♀。2011年上半年⌒□┊,公司凈資產負債率升至163%┊◇,期末可動用的現金67.44億元﹡π∵,一年內到期的銀行借款及其他借款合計135.14億元ππ。公司即便降價銷售♂﹡,也收效甚微▽∟π,資金頓時緊張┊〇♂。

                                                  從1995年創立綠城到退出董事會?,宋衛平執掌綠城24年♂♂⊙,是當之無愧的靈魂人物♂。他曾為綠城帶來過極高口碑┊,也有過讓公司陷入泥濘的糾結∟⊙♂。

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                                                  斑馬消費發現⌒♂♂,綠城中國在2006年赴港交所上市前後△,宋衛平頻頻激進融資⊿〇△,2006年11月發行一筆4億美元債券ππ〇,為日後陷入困境埋下伏筆﹡。

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                                                  他甚至自信☆,「綠城不是賺錢能力最強的房地產公司〇,但在業主中的口碑卻是最好的♂♀♀。不擔心速度問題▽,更擔心品質問題↑。」宋衛平曾半開玩笑地告訴媒體♂。

                                                  宋衛平繼續保留綠城中國股東身份〇☆,給兩家公司未來的合作留下不小的想象空間∵♂⊿。媒體報道△π,藍城集團的核心員工大多是陸續退出的老綠城人?〇,他們要跟着宋衛平打造一個站在綠城對面的藍城▽◇。

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                                                  對此◇♂⌒,宋衛平有過自省♂,他說2008年之前的大牛市讓他掉以輕心↑⌒△,以為房子很好賣△,只要把產品抓好就行⊙ππ。

                                                  公司曾對外回應♂↑,此舉為規避監管部門同業競爭限制∟┊〇,宋衛平持股比例擬降低至10%以下﹡﹡〇。在小鎮業務上♂△,藍城集團與綠城中國也有合作∵♂,就在11日媒體見面會之前↑,綠城中國和藍城集團剛簽署小鎮項目的戰略合作協議▽,共同推進小鎮建設▽⊙,6月3日公告披露♂π,綠城、藍城共同參股江西巴夫洛農業科技┊。

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                                                  2009年⊿,公司實現銷售額510億元♂,位居全國第二△,距離第一名萬科銷售額僅有120億元的差距∴。當時∴,宋衛平就放出豪言♂⊿▽,一定要超越萬科π,他曾對外說⊙▽,「從小學開始□,我就沒考過第二名♂。」他的「過」:激進融資、頻拿地王和強人管理

                                                  2008年﹡,房地產行業迎來大幅調整⊿,公司當年僅完成151億元銷售額□♀,僅完成年度銷售額的四分之三∴,公司凈負債率高達141%♀♂,銀行全部停貸□☆,前述提及4億美元債∟◇☆,險將公司壓垮∟☆〇。

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                                                  斑馬消費注意到☆,藍城集團精品小鎮的核心⊿♂,仍延續宋衛平的精品化住宅產品理念⊙,只不過在此基礎上加上健康、教育等服務π∟∟。

                                                  雖然宋衛平對外宣稱「退休」∴↑,他不可能像一般老人一樣去怡兒弄孫﹡,他的另一塊個人業務△⊙,專業從事小鎮業務的藍城集團┊∵♂,正在發展壯大♂△⊿,他的目標是將藍城集團打造成國內最好的小鎮平台並且上市↑∴▽。

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                                                  熱點欄目自選股數據中心行情中心資金流向模擬交易客戶端來源:斑馬消費斑馬消費楊柘宋衛平如願以償退出綠城中國◇☆♀,用他的話說△,終於可以「退休了」♂。7月11日∟,綠城中國披露♀▽◇,宋衛平辭去公司董事會聯席主席及執行董事一職□,在當日媒體見面會上□〇,宋衛平出席並證實了這一消息↑。

                                                  宋衛平瞬間發跡∟,是踩上了自1994年開始國家層面啟動房改☆□⊿,國內房地產行業由此開始勃興┊。不過⊙,綠城中國住宅產品推進速度沒有大家想象的那麼快◇∟,宋衛平和綠城更注重沉下心來精雕細琢⊙∟▽。綠城品質最為突出的是小區里的游泳池⌒,這幾乎成為綠城品質的代名詞〇┊⊙。在杭州400多公裡外合肥綠城桂花園的游泳池?﹡,也被宋衛平挑出室外泳池貼磚存有瑕疵∵,當即下令砸掉重做⌒▽┊,貼磚由低廉的馬賽克改為10倍造價的水晶石☆﹡。

                                                  宋衛平有賭性♂♂〇,為了拿地他不惜代價∵▽△。2006年9月⊙◇△,公司聯合西子電梯一舉拿下7個項目;當年9月擊敗華潤▽☆∵,以36.7億元代價獲得杭汽發地塊□⊙△,成為當年杭州地王;12月∟,又以33.3億元獲得溫州鹿城地塊▽∴♂。

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