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                                                          中國樓市應是夢醒時分

                                                          本文由:王元枫 编辑 2019年07月15日 21:10 5G时代11879 ℃

                                                          【甲壳虫正式停产】

                                                          看看中國當下約50倍的租售比∴☆┊,以及國際學校昂貴的價格⊿∟♂,就不難理解為什麼一線城市年輕人舍學區房而直接讓孩子海外留學♀♀∴。如果你看不見中國經濟增長和個人收入增長的提速⌒?,那麼大致就決定了π?,你可憐的、可預見的收入♂,使房價看起來更高不可攀ππ▽。

                                                          這種情況在日本已上演過↑♀⊙,日本房價見頂之後的20多年〇♂,即2016年日本人口才出現負增長⊙,而中國人口峰值出現在約2040年□﹡♂。目前東京都市圈的周邊房價都在下跌之中⊿⊙。

                                                          跡象之五〇∴♂,涉房政策不為所動2017年3月以來□┊,史上最嚴厲的「五限」政策出台並延續至今π♀◇,政策定力堅持了兩年多且不為所動∟▽。政策約束將使得處於歷史中長期頂部的樓市更快地向下調整♂┊⌒。

                                                          但看起來榜樣在崩塌♂♀,京滬深的新房巔峰多出現在約2016年底2017年初⊙∟♂,此後新房市場明顯萎縮▽△△。一線城市∟π,甚至包括廈門、南京△□,目前連二手房的交易巔峰也已過去┊⊙⊿。京滬二手房交易價格在過去兩年有約10%-20%的跌幅▽♂。不僅如此☆〇π,房屋租金價格漲幅也在趨緩∴♀,今年大學生畢業季〇,京滬都未出現租金跳漲的情況▽﹡♀。我們應當看到↑♀□,一線城市高房價高成交的花繁錦簇┊,已是流水落花春去了♂。一線城市甚至連商辦樓宇的空置率也在悄悄上升┊。

                                                          我相信很快我們會重新審視日本⊿,並擺脫日本在過去30年是失敗者的陳見∵〇。中國目前最發達的江浙粵三省面積和日本差不多┊〇▽,但人口是日本的兩倍∵∴,GDP則不足日本的一半∴♀﹡。中國獲諾獎人數則不足日本的零頭⌒☆∴。歷史上日本經歷的老齡化以及樓市泡沫值得中國認真反思∟?〇。

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                                                          關於中國樓市◇,這個音符已經奏響並逐漸消散了﹡,這朵浪花已捲起並已破碎了♂♀。你還在留戀什麼⊿♂♀?你所留戀的都將成為過去∴∵↑。

                                                          跡象之二⊙ππ,是居民收入增長的放緩許多人熱衷討論房價收入比☆,一個較為實用的房價收入比公式是:房價收入比=中位數房價/(動態收入*儲蓄率+代際財富轉移)這個公式的意思是⊿▽,能不能買得起房┊,取決於父母對你的購房資助☆↑,你現在掙錢多少和未來掙錢上升速率♂∵,以及你能省下多少錢這三大因素☆↑π。

                                                          因素之二是居民部門似乎在減稅降費的陽光之外♂,在可預見的未來?,12萬元以上年收入的個稅綜合納稅△⊿◇,以及欲說還休的房地產稅都在不遠處等待着中國家庭▽。如果考慮到中國居民巨大的貧富差異♂?〇,那麼大多數人的投資和消費行為將日益謹慎和節儉⊙♂,幾乎不存在買一套房∴〇,躺着掙錢的可能性了☆△。

                                                          分因素去靠:因素之一是經濟增長乏善可陳∟∴,經濟泡沫此起彼伏┊,這種搭配不尋常△∟△。2015年和2018年的股災、互金泡沫、新能源泡沫等每個泡沫都逾萬億┊┊π,使居民財富有所縮水;

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                                                          如果人們對樓市所處的歷史階段逐漸有了理解和認同♂∴┊,那麼⊙,作為低流動性、低收益和高風險資產的不動產□﹡,要在兜售潮逐漸出現之後∟□﹡,全身而退的難度也很大∵□。同樣地♂☆,中國地產界不會再有也不會再需要任何大炮式神話了♂??,因為房價永遠上漲的預期已經動搖♂☆,任志強先生更多地將作為舊體陋習直言不諱的抨擊者的角色♀,而被人提起和懷念△⊿⌒。

                                                          在中國也需要分清楚城市群和都市圈?△┊,長三角是上海為核心◇〇◇,蘇杭為接續∟,寧波南通蘇州嘉興為基礎∟?,輔之以龐大的百強縣↑∟☆,群體的、有機互動、互為補充的城市群∟。珠三角也類似♂ππ。但京津則屬於典型的雙城記∟。我們不得不考慮⌒♀∵,你是繼續相信以極限通勤居住在都市圈邊緣▽☆↑?看得見繁華但享用不到繁華∵▽∟,還是退而優居二三線核心區∟?京滬深榜樣的坍塌∵♀,甚至還未曾被廣泛意識到?∟,房價信仰的根基在動搖◇,大都市邊緣蟻族將快速退潮┊。

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                                                          中國同樣有資產價格調整的問題π△▽。面對A股△⌒,下一個5000點、6000點何時降臨△♀?大多數人可能心下惴惴↑?⌒,難有答案﹡♂。一個高度樂觀、高增長、高發鈔和高盈利的強勁周期已經遠去﹡∟。樓市也不會是例外△⌒,儘管中國作為中等收入國家?,其城市化進程和都市圈建設仍將延續△☆,但將樓市作為暴富籌碼的時代幾乎結束了〇↑♀。

                                                          投資易損、掙錢易稅⊙⌒△,債務易增⊿,將導致國人暴發戶行為只是曇花一現△,買買買模式已經終結﹡。許多人曾說⊙〇,在中國囤房和儲蓄具有可替代性〇♂,殘酷的現實是⊙﹡π,儲蓄在減少◇,債務在增加﹡⌒△,囤房也逐漸只是個念想⊙∵。

                                                          其中最有潛力可挖掘的就是你掙錢越來越快、越來越多▽∴?。一個人在其25年職業生涯中┊▽◇,如果年薪分別以0%、5%、9%的速率增長♂,那麼25年累計掙的錢△↑♂,是當下年薪的25倍、52倍和94倍◇。

                                                          這有什麼含義▽⌒⌒?這意味着∴π,即便房價沒變♀▽∟,但如果你的收入增速從年均9%降至5%◇⌒,那麼房價就相對地漲價1倍;如果收入不增?,那麼房價相對地就上漲了4倍▽。

                                                          跡象之一π△△,仍是日本的鏡鑒安倍執政以來∵∟↑,日本經濟表現良好⊙♂∵,股市樓市都有所回暖⊿﹡,但絕少有人會想象日本股市、樓市能收復25-30年前的失地⊙◇♀。那些高點似乎永遠也回不去了⊿。

                                                          我们应当在灯火阑珊处┊⊙↑,应断舍离⊙⊿∵,楼市也已到梦醒时分⊙。作者为北京师范大学金融研究中心主任⌒,长沙银行首席经济学家⊙⊙〇。「 本文仅代表作者个人观点 」「 图片 | 视觉中国 」]article_adlist-->免責聲明:自媒體綜合提供的內容均源自自媒體⊙?,版權歸原作者所有♂,轉載請聯繫原作者並獲許可∟〇。文章觀點僅代表作者本人♂◇,不代表新浪立場⌒☆。若內容涉及投資建議□♂﹡,僅供參考勿作為投資依據π┊。投資有風險?,入市需謹慎♀♂。

                                                          眾人皆知美之為美┊∟□,斯惡矣∟△。世易時移↑π▽,現在我們可能面臨另外一種智商測試了◇。在過去20年的大多數時期☆π,我都是中國樓市的看多者⊿,人口遷徙和城市化也往往使得樓市成為不勞而獲的暴富之地∴。但這種局勢在劇變∴,尤其是2016年初至今的樓市令人印象深刻﹡。花去也┊┊⌒,天上人間☆。種種跡象顯示〇⌒,再用「時可失〇⊿π,機再來」形容中國樓市可能已不妥┊,也許樓市已走到了夢醒時分∵☆。

                                                          跡象之四☆,大多數人都更節儉了目前中國居民的債務負擔率超過50%的國際警戒線┊∟,比10年前的約20%有了明顯飆升⌒∵△,同時居民債務相當於可支配收入的77%△∟∵,這顯示出居民部門加槓桿趨勢明顯▽π。存錢見漲不多〇,欠錢大漲不少□﹡,這對樓市意味着什麼〇⊿?

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                                                          來源:秦朔朋友圈作者:鍾偉曾經有一套房在我面前△π∟,我沒有珍惜□♂⊙,在失去之後∵⌒□,才痛悔莫及┊∴。這是個被反覆提及的段子﹡,從1998年到2017年▽〇,持續20年∵┊,這種機會始終存在□⌒♂,因此能夠將拒絕買房的錯誤堅持這麼多年↑☆◇,恐怕已經不單純是智商問題⊿♂△。

                                                          2019年以來♂∟,儘管房地產投資還穩定在約10%的增速∴,但上半年東部樓市銷售量為負增長∟□∟,中部為零增長π⌒,西部稍有增長┊∴。樓市強弩之末的特徵明顯∵。隨着房地產融資政策和環境的進一步收緊☆,樓市下半年由平庸轉為疲弱是大概率π┊?。

                                                          這種政策氛圍並不令人意外∴,如果你是五零后官員⊙⊙,那麼1998年房改前後大約是縣處級?﹡,至今有可能享受了多次福利分房↑,因此60歲以上的老年群體對商品房的感性認識並不多♂□▽,房價信仰也不強烈♂,但對實業實體的興趣濃厚♂。其群體性地對涉房政策持續偏緊也在情理之中▽♀。迄今為止?♂,還看不見樓市調控有任何鬆動跡象〇﹡。

                                                          日本是個很好的例子⊿,在1994年之後◇?┊,日本經濟增長和收入增長的放緩π⊿,使得房價大跌↑,租金收益率持續上升π┊,但日本年輕人仍然買不起房也不願買房┊。

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                                                          跡象之三∴,是京滬深榜樣力量不再儘管許多人居住在三四五線城市♂♀,但仍對京滬深的房價津津樂道π┊∟,並以此確定了對本地房價只漲不跌的堅定信仰?。這就是榜樣的力量♂⌒┊。

                                                          ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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